賃貸設備故障/解決方法 - 津田沼の不動産会社　部屋なび　津田沼店の日記

皆さん、こんにちは！不動産賃貸仲介のプロとして、そして賃貸管理業務主任士として、日々たくさんのお客様の「困った！」に寄り添っている部屋なび津田沼店の日記へようこそ。

今回は、賃貸暮らしをしていると誰もが一度は経験するかもしれない「設備の故障・修繕」について、徹底的に深掘りしていきます。

「エアコンが動かない！」「お湯が出ない！」「あれ、なんか水漏れしてる！？」

こんな時、あなたはまず何を考えますか？「え、これって自分で直すの？」「大家さんに連絡すればいいの？」「修理費用って、結局誰が払うの？？」

賃貸生活に慣れている方でも、いざ直面すると頭が真っ白になってしまうものです。でも、ご安心ください！

この記事を最後まで読めば、もう設備の故障でパニックになることはありません！

修繕費用の負担区分（大家さん負担？入居者負担？）の明確な基準
トラブル発生時の正しい連絡方法と手順
修理の依頼から解決までの具体的な流れ
こんな時どうする？ケース別の対処法（エアコン、給湯器、水回りなど）
これだけは知っておきたい！入居前のチェックポイント
よくある質問Q&A

などなど、皆さんが抱える疑問や不安を解消し、安心して快適な賃貸生活を送るための秘訣を、賃貸管理のプロの視点から、分かりやすく、そして具体的に解説していきます。

そして、この記事を読み終えた後、「やっぱりプロに相談するのが一番安心！」と感じていただけたら、ぜひ当社イーライフ株式会社のスタッフまでお気軽にお問い合わせください。皆さんの快適な賃貸ライフを全力でサポートさせていただきます！

さあ、それでは早速、賃貸物件における設備トラブルの「なぜ？」「どうする？」を紐解いていきましょう！

第1章：入居中に「困った！」設備の故障、そもそも誰が直すの？～修繕費用の負担区分を徹底解説～

賃貸物件に住んでいると、家具や家電のように自分で持ち込んだものではなく、もともと備え付けられている設備（これを「賃貸人（大家さん）が設置した設備」と言います）が故障してしまうことがあります。

この時、一番気になるのが「修理費用は誰が負担するのか？」ですよね。

結論から言うと、原則として、賃貸人（大家さん）が負担します。

民法第606条には、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められています。簡単に言えば、「大家さんは、入居者が快適に住めるように、必要な修繕をする責任があるよ」ということです。

ただし！ここが肝心なポイントです。この原則にはいくつかの「例外」があります。

1-1. 大家さんが修繕費用を負担するケース（原則）

具体的に、大家さんが修繕費用を負担するのはどのような場合でしょうか。

経年劣化による故障： 長年使用することによって、自然に性能が低下したり、故障したりするケースです。例えば、エアコンの寿命による故障、給湯器の老朽化による故障、壁や床の自然な劣化などがこれに当たります。
自然災害による破損： 地震、台風、火災などの自然災害によって設備が破損した場合も、通常は大家さんの負担となります。ただし、自身の不注意で火災を起こした場合などはこの限りではありません。
設備の初期不良： 入居当初から設備に不具合があった場合。これは大家さんの責任であり、速やかに修理・交換がなされるべきです。
設備の構造上の欠陥： 建物自体の構造に問題があり、それが原因で設備に不具合が生じた場合も大家さんの負担です。

これらのケースでは、入居者に故意や過失がない限り、基本的に大家さんが費用を負担して修理・交換をしてくれます。

1-2. 入居者が修繕費用を負担するケース（例外）

では、どのような場合に入居者が修繕費用を負担することになるのでしょうか。

入居者の故意または過失による破損：
- 故意（わざと）： 壁を殴って穴を開けた、窓ガラスを割った、故意に設備を破壊したなど、意図的に損壊させた場合です。これは問答無用で入居者負担となります。
- 過失（うっかり）： 例えば、物を落として洗面台を割ってしまった、誤って水を溢れさせて床を腐食させてしまった、網戸を破ってしまったなど、不注意によって設備を破損させてしまった場合です。
善管注意義務違反：
- 賃貸物件を借りる際、入居者には「善良な管理者としての注意義務」（通称「善管注意義務」）が課せられます。これは、「自分の持ち物でなくても、賃貸物件の設備や建物を大切に使いましょうね」という義務のことです。
- 例えば、日常的な清掃や手入れを怠ったために発生したカビや汚れ、パッキンの劣化による水漏れを放置した結果、下の階に被害が及んだ場合などがこれに該当します。簡単なメンテナンスで防げたにも関わらず、それを怠ったために起きた損害は、入居者の負担となる可能性があります。
軽微な修繕（消耗品の交換など）：
- 電球や蛍光灯の交換、電池の交換、網戸の張り替え、排水溝のゴミ受けネットの交換など、入居者自身で容易にでき、費用も少額な「消耗品」の交換や軽微な修繕は、入居者負担となるのが一般的です。これらは契約書にも記載されていることが多いので、後述する「入居前のチェックポイント」でも詳しく説明します。
入居者が設置した設備の故障：
- 自分で購入して取り付けたエアコンや照明器具、洗濯機などが故障した場合、その修理費用は当然ながら入居者負担です。
- ただし、賃貸借契約によっては、入居者が設置した設備であっても、一定期間経過後に大家さんが引き取って管理する場合もありますので、契約内容を確認しましょう。
契約特約による場合：
- 賃貸借契約書に、特定の設備（例えば、給湯器の特定の部品など）について、入居者の負担とする旨の特約が設けられている場合があります。このような特約がある場合は、その内容が優先されます。必ず契約書を隅々まで確認することが重要です。

1-3. 迷ったらまずは「契約書」を確認！

ここまで説明した通り、修繕費用の負担区分は多岐にわたります。「これはどっちの負担になるんだろう？」と迷ったら、真っ先に賃貸借契約書を確認してください。

契約書には、

設備一覧
修繕に関する特約
退去時の原状回復に関する規定
入居者負担となる修繕費用の例などが明記されていることがほとんどです。

特に、「特約」の部分は重要です。通常の賃貸借契約の原則とは異なる取り決めがされている場合があるので、見落とさないように注意しましょう。

それでも判断に迷う場合は、自己判断せずに、必ず管理会社や大家さんに相談してください。

第2章：トラブル発生！どうする？正しい連絡方法と手順

設備の故障が発生したら、パニックにならず、冷静に正しい手順を踏むことが重要です。誤った対応をしてしまうと、後々のトラブルに発展したり、修理が遅れたりする原因にもなりかねません。

2-1. まずは状況確認と証拠保全

故障に気づいたら、まずは以下の点を冷静に確認しましょう。

いつから？： いつ頃から不具合が発生したか。
どんな状況？： 具体的にどのような症状か。（例：エアコンの冷風が出ない、給湯器の電源が入らない、水がポタポタ垂れている、など）
他に異常はないか？： 関連する他の設備や周囲に影響は出ていないか。（例：水漏れで床が濡れている、異音がする、など）
自分でできることは試したか？： 電源の入れ直し、ブレーカーの確認、電池交換など、簡単な対処法を試したか。（※無理な分解や修理は絶対にしないこと！）

そして、重要なのが「証拠保全」です。

写真や動画を撮る： 故障している部分、水漏れの状況、破損の様子などをスマートフォンなどで写真や動画に撮っておきましょう。日時が記録されると、より証拠としての価値が高まります。
メモを取る： 発生日時、具体的な症状、試したこと、修理業者や管理会社とのやり取りなど、時系列で詳細にメモを取っておくと、後で状況を説明する際に役立ちます。

これらの証拠は、後々「本当に故障していたのか？」「原因は何か？」といった確認が必要になった際に非常に役立ちます。

2-2. どこに連絡する？連絡先の確認

賃貸物件の管理体制は様々です。

管理会社が管理している物件： 多くの物件では、管理会社がオーナー（大家さん）に代わって管理業務を行っています。この場合、連絡先は賃貸借契約書や重要事項説明書に記載されている管理会社の電話番号や、入居時に渡される「入居のしおり」「緊急連絡先リスト」などに記載されています。
大家さんが直接管理している物件： 個人の大家さんが直接管理している物件もあります。この場合も、契約書に大家さんの連絡先が記載されています。
24時間サポート窓口： 一部の管理会社や物件では、24時間対応の緊急サポート窓口を設けている場合があります。水漏れやガス漏れなど、緊急性の高いトラブルの場合は、こちらの窓口を利用しましょう。

基本的には、賃貸借契約書に記載されている連絡先に連絡するのが最も確実です。

2-3. 連絡する際のポイントと伝え方

いざ連絡する際、以下のポイントを押さえて簡潔に伝えましょう。

物件名と部屋番号、氏名： 最初に自分の住んでいる物件情報と氏名を伝えましょう。
故障の状況を具体的に： 「エアコンが壊れました」だけでなく、「エアコンの電源は入るけれど冷風が出ず、変な音がします」といったように、詳しく説明することで、相手も状況を把握しやすくなります。
いつから発生しているか： 発生時期を伝えることで、経年劣化の可能性なども考慮してもらえます。
試したこと： 自分で何か試した場合は、その内容も伝えてください。（例：「ブレーカーを確認しましたが異常ありませんでした」）
緊急性の有無： 水漏れやガス漏れなど、緊急性が高く、放置すると被害が拡大する恐れのある場合は、その旨を明確に伝えてください。

【重要】緊急性の高いトラブルは即連絡！

水漏れ、ガス漏れ、建物の破損など、放置すると人命に関わったり、被害が拡大したりする恐れのあるトラブルは、夜間や休日であっても迷わずすぐに連絡しましょう。24時間対応の緊急連絡先が不明な場合は、消防署（火災・ガス漏れなど）、水道局（水漏れ）など、関係機関に連絡することも検討してください。

2-4. 修理の依頼手順と立ち会い

連絡後、管理会社や大家さんから修理業者を手配してもらうことになります。

業者からの連絡： 修理業者が決まると、入居者へ直接連絡が入ることが多いです。修理日程の調整や、訪問時間の打ち合わせを行います。
立ち会い： 修理作業には、原則として入居者の立ち会いが必要です。作業中は必ず在宅し、業者の作業を確認しましょう。作業内容や部品交換の有無などを説明してもらい、不明な点があれば質問してください。
作業後の確認： 修理が完了したら、必ず正常に作動するかどうかを入居者自身で確認しましょう。もし不具合が解消されていない場合は、その場で業者に伝え、再度対応を求めましょう。
費用負担の確認： 修理費用がどちらの負担になるか不明な場合は、作業前に業者や管理会社に確認しておきましょう。入居者負担となる場合は、その場で支払いを求められることもあります。

【注意】自己判断での業者手配は避ける！

「早く直したいから」といって、入居者が勝手に業者を手配して修理してしまうのは避けましょう。大家さんや管理会社に無断で修理した場合、その費用を請求しても認められなかったり、契約違反とみなされたりする可能性があります。必ず事前に許可を得るか、管理会社・大家さんを通じて手配してもらいましょう。

第3章：ケース別！「こんな時どうする？」具体的な対処法

ここからは、実際に起こりやすい設備の故障について、具体的な対処法を解説していきます。

3-1. エアコンが動かない！冷えない！

夏の暑い日や冬の寒い日にエアコンが動かなくなると、本当に困りますよね。

【考えられる原因】

電源が入らない：ブレーカーが落ちている、リモコンの電池切れ、コンセントが抜けている。
冷えない/暖まらない：フィルターの目詰まり、室外機の異常、ガス（冷媒）不足、故障。
異音がする：内部の汚れ、ファンモーターの故障。

【自分で試せること】

リモコンの電池交換： まずはここから。意外と多い原因です。
ブレーカーの確認： エアコン専用のブレーカーが落ちていないか確認し、落ちていれば上げ直してみる。
コンセントの確認： コンセントがしっかり差し込まれているか確認。
フィルターの清掃： フィルターが汚れていると効きが悪くなります。定期的な清掃は入居者の義務です。
室外機の確認： 周囲に物が置かれて排気を妨げていないか、異音はしないかなどを確認。

【連絡するタイミング】 上記を試しても改善しない場合、または異音や異臭がする場合。 【費用負担】

経年劣化や本体の故障：大家さん負担
フィルター清掃不足による不具合：入居者負担（清掃費用）
リモコンの電池交換：入居者負担
入居者の故意・過失による破損：入居者負担

3-2. お湯が出ない！給湯器のトラブル

お風呂に入れない、食器が洗えないなど、給湯器のトラブルは生活に直結します。

【考えられる原因】

ガスが供給されていない：ガスの元栓が閉まっている、ガス会社からの供給停止。
お湯が出ない（水は出る）：給湯器の故障、凍結、ガスコンロなど他のガス機器は使えるか確認。
リモコンにエラーコードが表示される：給湯器の取扱説明書を確認。
ブレーカーが落ちている：給湯器の電源ブレーカーが落ちている。

【自分で試せること】

ガスの元栓確認： 給湯器付近のガスの元栓が閉まっていないか確認。
ガスコンロなど他のガス機器の確認： ガスコンロが使えるか試す。使えない場合はガス会社へ連絡。
給湯器のリモコン確認： エラーコードが表示されている場合は、取扱説明書で意味と対処法を確認。
ブレーカー確認： 給湯器のブレーカーが落ちていないか確認し、上げ直してみる。
水抜き栓の確認（凍結時）： 冬場に凍結が原因でお湯が出ない場合、給湯器の水抜き栓を閉めてから、お湯が出るまで待つ。（地域によっては水抜きを促される場合あり）

【連絡するタイミング】 上記を試しても改善しない場合、または異臭（ガス臭）がする場合。ガス臭がする場合は、換気を十分に行い、火気の使用を中止して速やかにガス会社と管理会社に連絡してください。

【費用負担】

経年劣化による故障：大家さん負担
凍結による破損（適切な凍結防止対策を怠った場合）：入居者負担の可能性あり
入居者の故意・過失による破損：入居者負担

3-3. 水漏れ！トイレ・キッチン・お風呂など水回りのトラブル

水漏れは、放置すると下の階への被害や建物の腐食に繋がるため、特に緊急性の高いトラブルです。

【考えられる原因】

蛇口からの水漏れ：パッキンの劣化、部品の緩み。
排水溝の詰まり：髪の毛、油汚れ、異物混入。
トイレのタンク内からの水漏れ：部品の劣化、浮き玉の異常。
給水管・排水管の破損：経年劣化、衝撃。
洗濯機の排水ホースの抜け、破損。

【自分で試せること】

止水栓を閉める： まずはこれ！水漏れ箇所に近い止水栓や、元栓を閉めて水の供給を止め、被害の拡大を防ぐ。
水を拭き取る： 広がった水を拭き取り、下の階への被害を防ぐ。
排水溝の簡単な清掃： 詰まりが原因の場合、市販のパイプクリーナーを試す。
洗濯機のホース確認： 排水ホースが外れていないか、破損していないか確認。
トイレのタンク確認： タンクの蓋を開け、浮き玉が引っかかっていないか、チェーンが絡まっていないか確認。

【連絡するタイミング】 止水栓を閉めても水漏れが止まらない場合、原因が不明な場合、または自分で対処できない場合。特に集合住宅では、下の階への被害が拡大する前に迅速に連絡しましょう。

【費用負担】

給水管・排水管の経年劣化による破損：大家さん負担
蛇口のパッキン劣化：大家さん負担（ただし、契約によっては軽微な修繕として入居者負担の場合も）
排水溝の詰まり（入居者の使用状況によるもの）：入居者負担（例：油を流しすぎた、異物を落としたなど）
入居者の故意・過失による破損：入居者負担
結露によるカビや腐食（換気を怠った場合）：入居者負担の可能性あり

3-4. 鍵をなくした！鍵のトラブル

鍵は建物全体のセキュリティに関わるため、慎重な対応が必要です。

【考えられる原因】

紛失、盗難。
鍵穴の不具合、鍵の破損。

【自分で試せること】

落ち着いて探す： まずは心当たりのある場所を徹底的に探す。
身近な人に確認： 家族や友人など、渡した可能性のある人に確認。

【連絡するタイミング】 紛失が確定した場合、鍵穴の不具合で開け閉めが困難な場合。

【費用負担】

鍵の紛失・盗難による鍵交換費用：入居者負担（防犯上の理由から交換が必須となることがほとんどです）
鍵穴の経年劣化による不具合：大家さん負担
鍵の破損（入居者の不注意によるもの）：入居者負担

【重要】鍵を紛失した場合の注意点！

防犯上の観点から、大家さんや管理会社は鍵の交換を求めることが一般的です。その費用は入居者負担となることが多いです。
失くした鍵が第三者の手に渡り、不正侵入された場合の責任問題にも発展しかねません。速やかに連絡しましょう。

3-5. その他、よくあるトラブルと対処法

照明器具の不具合： 電球・蛍光灯の交換は入居者負担。本体の故障は大家さん負担。
網戸の破損： 通常の使用による経年劣化は大家さん負担。入居者の不注意による破損は入居者負担。
換気扇の不具合： フィルター清掃は入居者負担。モーターの故障など本体の故障は大家さん負担。
コンセント・スイッチの不具合： 経年劣化や自然故障は大家さん負担。入居者の故意・過失による破損は入居者負担。

第4章：入居前の「これだけはチェック！」でトラブルを未然に防ぐ！

「備えあれば憂いなし」という言葉があるように、入居前にしっかりと準備をしておくことで、将来のトラブルを未然に防ぐことができます。

4-1. 賃貸借契約書・重要事項説明書の徹底確認

最も重要なのが、賃貸借契約書と重要事項説明書です。 これらの書類には、皆さんが安心して賃貸生活を送る上で必要な情報が全て詰まっています。

特に、以下の項目を重点的に確認しましょう。

設備一覧： 部屋に備え付けられている設備（エアコン、給湯器、IHコンロ、温水洗浄便座など）が正確に記載されているか。
修繕に関する特約： どのような場合に誰が修繕費用を負担するのか、細かく定められている場合があります。特に「小修繕費用は入居者負担」といった記載がないか確認しましょう。
退去時の原状回復に関する規定： どのような状態で退去しなければならないか、どこまでが入居者負担になるのかが記載されています。
緊急連絡先： 管理会社や大家さんの連絡先、緊急時の24時間対応窓口の有無と連絡先。
禁止事項： 壁への穴あけ、ペット飼育の可否など、入居者の義務や禁止事項。
指定業者： 修理や清掃の際に、指定の業者があるかどうかも確認しておきましょう。

契約書は分厚く、細かい字で書かれていることも多いですが、面倒がらずに隅々まで目を通し、不明な点は契約前に必ず質問して解消しておきましょう。

4-2. 入居時チェックリストの活用

入居時に「入居時チェックリスト」のようなものを作成し、部屋の状態を細かく記録しておくことを強くお勧めします。

【チェックすべきポイント】

壁、床、天井： 汚れ、傷、穴、シミ、カビがないか。
ドア、窓： 開閉はスムーズか、鍵はかかるか、網戸の破れはないか。
水回り（キッチン、浴室、トイレ、洗面所）：
- 水漏れはないか。
- 排水はスムーズか。
- 異臭はないか。
- 蛇口やシャワーの水圧は十分か。
- 給湯器は正常に作動するか、お湯は出るか。
- トイレは正常に流れるか、ウォシュレットは作動するか。
電気設備：
- 全ての照明器具は点灯するか。
- コンセントは全て使用できるか。
- ブレーカーは正常か。
エアコン：
- 冷暖房は正常に作動するか。
- 異音や異臭はないか。
- フィルターは清潔か。
ガス設備：
- ガスコンロは点火するか。
- ガス警報器は設置されているか。
その他備え付け設備： インターホン、換気扇、収納、建付けなど、全ての設備が正常に機能するか確認。

【記録方法】

写真・動画： 傷や汚れ、不具合がある箇所は必ず写真や動画を撮っておきましょう。日付けが記録されるように撮影すると、後々の証拠として非常に有効です。
メモ： 撮影した写真に対応するメモを残し、具体的な状況を記録しておきます。

これらの記録は、退去時の原状回復トラブルを避けるためにも非常に重要です。入居時に既にあった傷や汚れについて、「入居者がつけたもの」と誤解されて修繕費用を請求されることを防げます。

管理会社や大家さんに提出する「物件状況確認書」などがあれば、そこに細かく記入し、コピーを保管しておきましょう。

4-3. 火災保険・家財保険への加入状況確認

万が一の災害やトラブルに備えて、火災保険や家財保険への加入は必須です。

加入義務： 賃貸借契約で加入が義務付けられていることがほとんどです。
補償内容の確認： 自身の過失で隣戸や下の階に損害を与えてしまった場合の「個人賠償責任保険」が付帯しているか、家財の盗難や破損に対する補償は十分かなど、補償内容をしっかり確認しておきましょう。

「入居中に困った！」という事態に直面した際、保険が大きな助けとなります。

第5章：よくある質問Q&A ～これであなたも設備トラブルの達人！～

ここまで様々なケースについて解説してきましたが、まだ疑問が残る方もいらっしゃるかもしれません。そこで、よくある質問をQ&A形式でまとめました。

Q1: 管理会社がなかなか連絡をくれない、修理が進まない場合はどうすればいいですか？

A: まずは再度、連絡を試みましょう。電話だけでなく、メールや書面など、記録に残る形で連絡することも有効です。何度か連絡しても改善が見られない場合は、契約書に記載されている大家さんの連絡先（もし記載されていれば）に直接連絡してみる、または消費者センターや地域の宅地建物取引業協会に相談することも検討できます。ただし、賃貸借契約は管理会社を通じて行われている場合が多いので、まずは管理会社との対話を続けることが原則です。

Q2: 修理費用が入居者負担と言われたが、納得がいかない場合は？

A: まずは、なぜ入居者負担になるのか、具体的な理由と根拠（契約書の条文など）を明確に説明してもらいましょう。納得できない場合は、その場で安易に同意せず、改めて話し合いの機会を設けてもらうか、消費者センターや弁護士などの第三者に相談することを検討してください。入居時に撮った写真やメモなど、証拠があれば提示しましょう。

Q3: 自分で修理業者を手配してもいいですか？

A: 原則として、無断での修理業者手配は避けてください。大家さんや管理会社が指定する業者で修理することで、費用負担の責任の所在が明確になり、後々のトラブルを防ぐことができます。緊急時でどうしても連絡がつかない場合は、被害拡大を防ぐために応急処置を行い、その後すぐに管理会社等に連絡しましょう。勝手に業者を手配した場合、修理費用が自己負担となる可能性が高いです。

Q4: 小さな電球交換もいちいち連絡しないといけませんか？

A: 電球や蛍光灯の交換、リモコンの電池交換など、入居者自身で容易にでき、かつ費用も少額な消耗品の交換は、基本的に入居者負担であり、いちいち連絡する必要はありません。ただし、照明器具本体の故障や、特殊な電球で交換方法が不明な場合は、管理会社等に相談しましょう。

Q5: 設備が故障している間、家賃は減額されますか？

A: 設備の故障が、居住者の生活に重大な支障をきたすようなもので、かつ修理に長期間を要する場合など、物件の使用収益に大きな影響がある場合は、家賃の減額請求が認められる可能性があります。 ただし、これは状況によって判断が異なり、簡単な修理で済む場合や、すぐに代替品が用意できる場合などは認められないこともあります。まずは管理会社や大家さんに相談し、状況と期間を説明し、対応について話し合いましょう。

Q6: 入居前に設備が古くて不安なのですが、事前に交換してもらうことはできますか？

A: 通常、入居前の設備交換は、それがすでに故障している場合や、老朽化が著しく機能に支障が出ている場合を除き、難しいことが多いです。大家さんとしては、賃料とのバランスや、まだ使用可能な設備を費用をかけて交換するメリットが少ないと考えるからです。しかし、交渉次第では、エアコンの機種をグレードアップするために費用を一部負担する、などといった形で合意に至るケースもゼロではありません。賃貸契約を結ぶ前に、不安な点は遠慮なく相談してみましょう。

皆さん、いかがでしたでしょうか？

今回は、賃貸生活で誰もが一度は経験するかもしれない「設備の故障・修繕」について、徹底的に深掘りしてきました。修繕費用の負担区分から、具体的な対処法、そしてトラブルを未然に防ぐためのチェックポイントまで、皆さんの疑問や不安を解消できるよう、網羅的に解説したつもりです。

この記事を読んで、「なんだ、意外とシンプルなんだ！」と感じていただけたなら、とても嬉しいです。しかし、いざ自分が直面すると、やはり焦ってしまったり、判断に迷ってしまったりすることもあるでしょう。

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