初期費用で数十万円損する人がいる、その理由とは？
お部屋探しで夢が膨らむ一方で、誰もが不安に感じるのが初期費用です。
家賃の4〜6ヶ月分が相場と言われますが、不動産会社から渡される分厚い明細書を見ると、「この費用は本当に必要なの？」と疑問に思うはずです。
残念ながら、初期費用の明細書には、削れる項目や交渉で安くできる項目が紛れ込んでいることが多々あります。
何も知らずに支払ってしまうと、数十万円単位で損をすることも。
この記事では、初期費用の「闇」を徹底的に暴き、あなたが本当に支払うべき費用と、交渉で削減できる具体的な5つの項目を解説します。
初期費用の「正しい」計算方法と相場を把握する
初期費用の内訳を知ることで、「削れる項目」がどこにあるのかを理解できます。
初期費用は大きく分けて「必須費用」と「任意・交渉可能費用」の2種類です。
必須費用：家賃と連動する絶対的な出費
任意・交渉可能費用：不動産会社や物件によって変動する出費
【相場の結論】 敷金・礼金が1ヶ月ずつの物件であれば、初期費用の総額は家賃の4.5〜6ヶ月分が目安です。これを超える場合は、任意・交渉可能費用が高額になっている可能性が高いです。
【初期費用の闇】本当に支払う必要のない「任意」の費用
初期費用を不当に高くしている原因は、「任意」にもかかわらず、さも必須のように請求される費用にあります。特に以下の3つの項目には要注意です。
1. 鍵交換費用（相場：1.5万円〜2万円）
「入居者保護のため、前の入居者と鍵を変える」という名目で請求されますが、物件によっては大家さん負担の場合があります。さらに、鍵の種類によっては自分で業者に頼んだ方が安いことも。「本当に必須ですか？大家さん負担ではありませんか？」と確認してみましょう。必須な場合もあるので、無理なお願いは辞めましょう。
2. 室内消毒・消臭費用（相場：1万5,000円〜3万円）
「特殊な機材で部屋全体を消毒・消臭します」というサービス費用です。多くの会社が請求しますが、法的な支払い義務はありません。 「自分で市販の消臭剤で対応します」と伝えれば、高確率でカットできる項目です。ただ、業者が行う場合、施工保証サービスが付いている場合もあります。ご自分でどちらが良いかよく検討してください。
3. 24時間サポート費用/安心サービス（相場：1万円〜1万8,000円）
入居後の水回りトラブルなどに24時間対応するサービス料です。安心料として理解できる一方で、これも入居者が加入を強制されるものではありません。 「すでに火災保険などに付帯のサービスがあるので不要です」と交渉しましょう。
加入しない場合、緊急を要する修繕や対応が営業時間までお待ち頂くケースがあります。費用削減したことにより、突然のトラブル時に「やっぱり加入しておけば良かった」と後悔の内容選択してください。
特に築年数の経過した建物では、緊急を要するトラブルが割と高確率で起こることも視野に入れておくのが良いでしょう。
【交渉の鉄則】 これらの費用は「任意加入」であるため、断る権利があります。不動産会社に「この費用が初期費用に含まれている理由は何ですか？
任意なら外したいのですが」と冷静に聞いてみましょう。
交渉で費用を削る！仲介手数料とフリーレントを狙え
初期費用を大きく下げるための最後の砦は、「交渉」です。特に不動産会社がコントロールできる仲介手数料と、大家さんがコントロールできるフリーレントを狙いましょう。
4. 仲介手数料を家賃の0.5ヶ月分に削る交渉術
仲介手数料は「家賃の1.1ヶ月分（税込）」が上限ですが、家賃の0ヶ月〜0.5ヶ月分まで交渉できる可能性が十分にあります。
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交渉タイミング: 物件を決定し、申し込み書類を出す直前がベスト。
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交渉フレーズ: 「この物件は気に入りましたが、初期費用をもう少し抑えたいです。仲介手数料を半額（0.5ヶ月分）にしていただければ、今日この場で申し込みます。」
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仲介手数料の意味: 不動産会社は誠意を持って、物件紹介、契約業務、物件引渡に取り組んでいます。仲介手数料はこれら業務全般に対する報酬です。
確かに初期費用を抑えたい気持ちはあるかと思います。
ただ、仲介手数料を割り引いても、不動産業者が行う業務に変わりはないことを知って欲しいです。
5. フリーレント（無料期間）で実質的な初期費用を下げる
フリーレントとは、入居後の家賃を一定期間（1週間〜1ヶ月など）無料にしてもらう交渉です。敷金や礼金は下がらなくても、実質的な支出を抑えられます。
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交渉のコツ: 「空室期間が長い物件（3ヶ月以上）」や「人気のない季節（1月〜3月以外の閑散期）」の物件が狙い目です。大家さんは空室が続くよりも、多少家賃を引いてでも早く入居者を決めたいからです。
【交渉の心得】 強引な交渉はNGです。「この物件に住みたい意欲」と「初期費用さえクリアできれば即決する」という姿勢を示すことが、交渉成功の鍵です。
まとめ：初期費用を安く抑えるためのチェックリスト
初期費用で損をしないために、以下のチェックリストを内見時、契約前に活用してください。
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「消毒費用」や「24時間サポート」は任意か確認し、不要ならカットする。
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仲介手数料を「0.5ヶ月分」または「ゼロ」にできないか交渉する。
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火災保険は自分で安いプランを選べるか確認する。
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鍵交換費用は本当に必須なのか、大家さん負担ではないかを確認する。
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空室の長い物件では、フリーレント交渉を試みる。
この知識があれば、あなたは初期費用で損をすることなく、納得のいく形で新しい生活をスタートできるはずです。
部屋なび津田沼店では、初期費用がお安く抑えられる物件のご紹介を行っています。
物件から選ぶお部屋探しでは、初期費用が高額になってしまうこともしばしば。
初期費用重視のお客様は初期費用が安い物件の中から、選択するお部屋探しの方法にされることをオススメ致します。
まずは、お気軽にお問合せください。
